Tuesday, 15 October , 2019
امروز : سه شنبه, ۲۳ مهر , ۱۳۹۸ - 16 صفر 1441
شناسه خبر : 1711
  پرینتخانه » اسلایدر, زمین تاریخ انتشار : ۲۰ آبان ۱۳۹۷ - ۱۱:۵۴ | ارسال توسط :

زمین در سبد مناطق آزاد

بهره برداری از اراضی در محدوده مناطق آزاد دارای فرآیندی متفاوت از سرزمین اصلی می باشد . در ماده ۲۴ قانون چگونگی اداره مناطق آزاد ، سازمان منطقه ازاد  متولی اراضی محدوده منطقه آزاد معرفی شده و موظف به اجرای مقررات مصوب شورای عالی مناطق آزاد می باشد . آیین نامه نحوه استفاده از زمین […]

زمین در سبد مناطق آزاد

بهره برداری از اراضی در محدوده مناطق آزاد دارای فرآیندی متفاوت از سرزمین اصلی می باشد . در ماده ۲۴ قانون چگونگی اداره مناطق آزاد ، سازمان منطقه ازاد  متولی اراضی محدوده منطقه آزاد معرفی شده و موظف به اجرای مقررات مصوب شورای عالی مناطق آزاد می باشد . آیین نامه نحوه استفاده از زمین و منابع ملی در سال ۱۳۷۲ به تصویب وزرای عضو شورای عالی مناطق آزاد رسیده و در سنوات بعد در چند مورد ،  اصلاح شده که از جمله  می توان به اصلاح ماده ۸  آیین نامه مزبور در سال ۱۳۹۶ اشاره نمود . مدیران عامل سازمان های مناطق آزاد به همراه اعضای هیات مدیره ، علاوه بر قوانین و مقررات پیش گفته موظف به رعایت دستور العمل اجرایی آیین نامه نحوه استفاده از زمین و منابع ملی نیز می باشند که از سوی دبیر شورای عالی مناطق آزاد ابلاغ شده است .

علاوه بر مطالب پیش گفته دو ملاک نانوشته نیز مورد توجه تصمیم گیران حوزه زمین در مناطق آزاد قرار دارد ، این دو ملاک به مثابه دو کفه یک ترازو به شمار می آیند اول اینکه اراضی مناطق آزاد آن قدر گران فروخته نشوند که فعالان اقتصادی رغبتی به حضور در این مناطق نداشته باشند و دوم اینکه آنقدر ارزان فروخته نشوند که این سرمایه برگشت ناپذیر سازمان های مناطق آزاد ، به سرعت به اتمام رسد . این موضوع همواره مورد توجه ۵ عضو کمیته ارزیابی قیمت زمین در مناطق آزاد است . کمیته ای که رییس آن  معاون اقتصادی سازمان منطقه آزاد می باشد و موظف است که سالانه اقدام به تعیین قیمت نهایی اراضی نماید و حداکثر تا اول اردیبهشت ماه ، قیمت های جدید را به متقاضیان و دبیرخانه شورای عالی مناطق آزاد اعلام نماید .

با توجه به جمیع ملاحظات قانونی پیش گفته ، سهم ریالی زمین در سبد درآمدها و منابع سازمان های مناطق آزاد چقدر پر رنگ می باشد ؟ این سهم چند درصد از کل درآمد ها و از سویی دیگر چند درصد از منابع سازمان های مناطق آزاد را در بر می گیرد ؟

برای پاسخ به این دو سوال لازم است به مصوبات شورای عالی مناطق آزاد در خصوص بودجه سالیانه مناطق آزاد اشاره نمایم که اختیارات و وظایف هیات وزیران  در خصوص مناطق آزاد به وزرای عضو این شورا تفویض شده است .

در اصلاحیه بودجه سال ۱۳۹۶ مناطق آزاد و آمار های آن ، درآمد سازمان های مناطق آزاد مجموعاً ۸۹۷ میلیارد تومان بوده در حالی که درآمد حاصل از اجاره زمین در همان سال ۲۱ میلیارد و ۵۸۷ میلیون تومان بوده یعنی چیزی در حدود ۲ % از درآمد هفت سازمان منطقه آزاد .

این عدد زمانی پر اهمیت تر می شود که بدانیم سازمان های مناطق آزاد نمی توانند برای پرداخت هزینه های جاری از جمله حقوق و دستمزد کارکنان خود ، از منابع سازمان استفاده نمایند . موضوعی که در بند الف تبصره ۲ تصویب نامه بودجه سرمایه ای مناطق آزاد منعکس شده است .

سازمان های مناطق آزاد در پرداخت  حقوق و دستمزد کارکنان خود ، صرفا می توانند به درآمد های مصوب خود تکیه نمایند در حالی که سهم درآمدی حاصل از اجاره زمین در کل درآمدهای سازمان های مناطق آزاد ۲ % می باشد . سهم ناچیزی که علاوه بر ناچیز بودن ، شاید بتوان گفت به نحوی درآمد پایدار  قلمداد می شود زیرا که حاصل از منافع و اجاره دادن زمین می باشد نه فروش زمین . این درصد بیانگر رابطه ای منطقی و مناسب میان سهم زمین در سبد درآمدها با هزینه های جاری در مناطق آزاد می باشد .

در بودجه اصلاحی سال ۱۳۹۶ ، کل منابع همه سازمان های مناطق آزاد ۲۵۸۲ میلیارد تومان بوده و سهم فروش زمین در این منابع نیز ۲۷۰ میلیارد تومان بوده ، که شاید در وهله نخست عدد بزرگی به نظر برسد اما سهم فروش زمین در  منابع هفت سازمان منطقه آزاد حدوداً ۱۲ % بوده است .

با توجه به اینکه مناطق آزاد عموماً در مناطق مرزی و نیازمند به توجه اقتصادی ایجاد گردیده اند و تامین هر گونه زیر ساختی برای فعالان اقتصادی از جمله آب ، برق ، مخابرات ، جاده ، فرودگاه ، راه آهن و حتی امور فرهنگی و بهداشتی و درمانی به درست یا غلط از سازمان های مناطق آزاد انتظار می رود لذا این سازمان ها منابع خود را صرفاً در زمینه ایجاد زیرساخت ها ، مجاز به مصرف می باشند و  پرداخت هزینه های جاری از جمله حقوق و دستمزد از این محل برای آنها مطلقا ممنوع می باشد لذا ۱۲ % که حاصل از فروش زمین می باشد در تامین زیر ساخت های مناطق آزاد هزینه می شود .

هم اکنون که سهم زمین در سبد درآمدها و منابع سازمان های مناطق آزاد و رابطه هزینه کرد آن با هزینه های جاری و تامین زیرساخت ها مشخص شد می توان به بررسی و مقایسه عملکرد سازمان های مناطق آزاد با یکدیگر در حوزه زمین ، پرداخت .

اما سنجه مناسب برای ارزیابی عملکرد سازمان های مناطق آزاد در دو زمینه فروش و اجاره اراضی چه چیزی می تواند باشد تا بتوان عملکرد سازمان های مناطق آزاد را با یکدیگر و در نهایت با سرزمین اصلی مورد بررسی و مقایسه قرار داد ؟

در زمینه درآمد حاصل از اجاره زمین مندرج در بودجه اصلاحی سال ۱۳۹۶ ، سه سازمان منطقه آزاد  قشم و کیش و چابهار به ترتیب با ۸ میلیارد و ۷۳۰ میلیون تومان و ۸ میلیارد و ۱۵۲ میلیون تومان و ۲ میلیارد تومان بالاترین رتبه را در میان ۷ منطقه آزاد داشته اند و دو سازمان منطقه آزاد ارس و انزلی به ترتیب با درآمد های صفر و ۲۵۰ میلیون تومان کمترین سهم ریالی را به خود اختصاص داده اند .

بالا بودن این درآمد از این جهت که در این ردیف درآمدی ، زمینی فروخته نشده است می تواند الگوی مناسبی  برای سایر مناطق آزاد قلمداد گردد هرچند که الگوی کاملی به حساب نمی آید زیرا که با توجه به فرهنگ عمومی حاکم در کشورمان ، عموماً سرمایه گذاران تمایل به تملک زمین و سپس سرمایه گذاری دارند لذا امکان بسط و گسترش فرهنگ سرمایه گذاری در اراضی اجاره ای به نحوی که جایگزین سرمایه گذاری در اراضی تملیکی شود ، وجود ندارد .

لذا این سنجه ، برای مقایسه عملکرد مناطق آزاد با یکدیگر مناسب نمی باشد و نمی توان گفت دو منطقه آزاد دیگری که به ترتیب ۷۰ میلیون تومان و ۲۵۰ میلیون تومان اجاره زمین دریافت نموده اند و پایین ترین رقم ها را به خود در بودجه اصلاحی سال ۱۳۹۶ اختصاص داده اند ، ضعیف عمل نموده اند . بلکه این ارقام را باید با سنجه ترکیبی دیگری محک زد تا مشخص شود بهترین درامد حاصل از اجاره زمین ( و نه بیشترین درآمد ) متعلق به کدام منطقه آزاد بوده که در ادامه یادداشت به این نکته خواهم پرداخت .

در زمینه منابع حاصل از فروش زمین ، سه سازمان منطقه آزاد کیش و قشم و چابهار به ترتیب با ۱۱۵ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان و ۵۶ میلیارد و ۱۰۰ میلیون تومان و ۴۰ میلیارد تومان بیشترین منابع حاصل از فروش زمین را در بودجه اصلاحی سال ۱۳۹۶ داشته اند و دو منطقه آزاد اروند و ماکو به ترتیب با ۵ میلیارد تومان و ۶ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان کمترین سهم ریالی را در مقوله فروش اراضی داشته اند .   این موضوع چه معنایی دارد ؟ آیا بهتر است سازمان های مناطق آزاد از آن سه سازمان الگو برداری نمایند و به  سقف ریالی بالایی از فروش زمین نائل آیند ؟ آیا اساساً جذب منابع بیشتر از محل فروش زمین خوب است ؟ این موضوع به معنی ضعف دو سازمان منطقه آزادی است که سهم فروش زمین آنها پایین  بوده و کمترین عدد را به خود اختصاص داده اند ؟

قبل از ادامه بحث لازم است بگویم که حداکثر درآمد حاصل از فروش زمین هرساله توسط وزرای عضو شورای عالی مناطق آزاد برای هر سازمان منطقه ازاد و به تفکیک ، تعیین می گردد و در قالب بودجه مصوب در ابتدای سال مالی به سازمان های مناطق آزاد ابلاغ می گردد ، هر چند که در نهایت منابع جذب شده حاصل از فروش زمین ، به عملکرد مدیر عامل و اعضای هیات مدیره هر سازمان منطقه آزاد مرتبط است . با توجه به سقف های تعیین شده در مصوبات بودجه برای فروش زمین ، حتی اگر سازمان های مناطق آزاد تلاش یکسانی مبذول نمایند ، مجاز به تحصیل منابع یکسانی در یک سال از محل فروش اراضی نمی باشند . در واقع هیچ سازمان منطقه آزادی مجاز نیست که بیش از مقدار تعیین شده در بودجه مصوب ، پولی از ردیف فروش زمین کسب نماید زیرا انحراف از بودجه قلمداد می گردد اما جذب کمتر از مقدار تعیین شده ، منع قانونی ندارد .

موضوع سقف ریالی فروش زمین ، به خودی خود ، صرفاً یکی از ملاک های ارزیابی عملکرد سازمان های مناطق آزاد در پایان سال مالی و در جلسات مجمع آنها به شمار می آید و تجاوز از مقدار تعیین شده یا همان به اصطلاح انحراف از بودجه ، می تواند به عنوان اولین ملاک منفی مورد توجه اعضای شورای عالی باشد هر چند که به نظر می رسد در این خصوص بهتر است به سنجه های ترکیبی نیز توجه نمود .

در ارزیابی عملکرد سازمانی ، کدام سازمان منطقه ازاد بهتر عمل کرده است ؟ سازمانی که سقف ریالی فروش زمین را پر کرده یا سازمانی که کمتر از سقف ریالی تعیین شده زمین فروخته ؟ برای پاسخ به این سوالات ، منابع حاصل از فروش زمین را با کدام سنجه ترکیبی محک بزنیم مناسب است ؟

در یک نگاه ممکن است مطرح شود که به تناسب متراژ اراضی فروخته شده و منابع جذب شده در یک سال توجه شود اما این ملاک ، سنجه ترکیبی خوبی نیست زیرا که اولا کاربری اراضی در قیمت آنها تاثیر مستقیم دارد و نمی توان با این ملاک ، عملکرد منطقه ازادی که اکثر اراضی آن با کاربری گردشگری فروخته شده اند را با عملکرد منطقه ازادی که اراضی آن با کاربری کشاورزی صنعتی فروخته شده اند مقایسه نمود ثانیاً ارزش ریالی و قیمت اراضی در مناطق آزاد بطور کلی با یکدیگر تفاوت شگرفی دارند و به عنوان نمونه ، ارزیابی عملکرد دو سازمان منطقه ازاد ماکو و کیش با این سنجه ترکیبی نتیجه درستی نخواهد داشت .

به نظر نگارنده با توجه به اهمیت ایجاد اشتغال ، سنجه ترکیبی پیشنهادی برای عملکرد سازمان های مناطق آزاد در زمینه فروش زمین ، نسبت تعداد اشتغال ایجاد شده به منابع حاصل از  فروش اراضی توسط هر سازمان می باشد . هر چند نسبت تعداد  اشتغال ایجاد شده به متراژ زمین فروخته شده نیز می تواند ملاک خوبی باشد ، آماری که تا زمان نگارش این یادداشت در اختیار نگارنده نبود تا بتواند بصورت مقایسه ای عملکرد سازمان های مناطق آزاد را با یکدیگر تبیین نماید .

میزان منابع حاصله در زمینه فروش اراضی صرفاً یک داده آماری است و در مقایسه با تعداد  اشتغال ایجاد شده در همان اراضی و یا حتی تولید مرتبط با آن اراضی می تواند سنجه ترکیبی مناسبی برای انتخاب موفق ترین سازمان منطقه آزاد در زمینه فروش اراضی باشد .

با استخراج آمار و نهایتاً نسبت تعداد اشتغال ( در اراضی فروخته شده ) نسبت به منابع ( حاصل از همان اراضی فروخته شده ) و یا نسبت تعداد اشتغال ایجاد شده نسبت به متراژ زمین فروخته شده  ، اعدادی تولید می شود که فارغ از کمیت منابع حاصله ، کیفیت عملکرد سازمان های مناطق آزاد را در این خصوص به صورت مقایسه ای نشان خواهد داد . هر قدر این نسبت بزرگتر باشد به این معنی است که در اراضی فروخته شده اشتغال بیشتر ایجاد شده و در واقع این اراضی بهتر مورد بهره برداری واقع شده اند .

طبیعی است منطقه ازادی که سابقه ایجاد آن به سال ۱۳۷۲ باز می گردد ، میزان منابع حاصل از فروش زمین آن از نظر ریالی قابل مقایسه با منطقه ازادی که در سال ۱۳۸۹ ایجاد گردیده نمی باشد اما با سنجه های ترکیبی پیش گفته عملکرد مناطق ازاد جدید و قدیمی بهتر و دقیق تر و حتی می توان گفت عادلانه تر مورد مقایسه قرار میگیرند . هر چند سازمان منطقه آزادی از نظر ریالی سهم کمتری را جذب کرده باشد و به اصطلاح ، سهم زمین در سبد منابع آن کمرنگ تر و یا حتی پایین ترین باشد .

مرجع رسمی آمارهای مرتبط با فعالیت مناطق آزاد ، دبیرخانه شورای عالی مناطق آزاد می باشد و آمارهای این مرجع ، بهترین ملاک ارزیابی عملکرد سازمان های مناطق آزاد می باشند . با این آمارها می توان فعالیت های سازمان های مناطق آزاد را در مقایسه با یکدیگر و همچنین در مقایسه با سرزمین اصلی مورد توجه قرار داد .

آمارهایی که با انعکاس بی طرفانه در مطبوعات ، موجب پویایی بیشتر مناطق آزاد و دلگرمی مسئولین برتر در این حوزه می گردد و صد البته ، تدوین شیوه نامه تشویق مدیران عامل و اعضای هیات مدیره برتر مناطق آزاد ، می تواند به رقابت سالم در این حوزه دامن بزند .

نکته پایانی که به نظر نگارنده  قابل چشم پوشی نمی باشد این است که در حال حاضر منابع حاصل از فروش زمین در هزینه های جاری از جمله ردیف پرداخت حقوق و دستمزد کارکنان سازمان های مناطق آزاد ، مصرف نمی گردد که خود نقطه قوتی برای مناطق آزاد قلمداد می شود .

 

اباذر آذربون- کارشناس ارشد حقوقی دبیرخانه شورای عالی مناطق آزاد

|
به اشتراک بگذارید
تعداد دیدگاه : 0
  • دیدگاه های ارسال شده توسط شما، پس از تایید توسط تیم مدیریت در وب منتشر خواهد شد.
  • پیام هایی که حاوی تهمت یا افترا باشد منتشر نخواهد شد.
  • پیام هایی که به غیر از زبان فارسی یا غیر مرتبط باشد منتشر نخواهد شد.